Køb af fast ejendom i Spanien 

At købe fast ejendom i Spanien opleves ofte som mere problematisk, end man kender det fra Danmark. Det er det også, men problemerne skyldes som regel, at køber har indgået en aftale med sælger uden at søge professionel rådgivning forinden..

Efter voldsomme prisstigninger for 5-6 år siden, er Spanien løbet ind i alvorlige økonomiske problemer, som bl.a. har medført markante prisfald på fast ejendom. Vi taler om prisfald i størrelsesordenen 20-40% - naturligvis forskelligt fra område til område. Muligheden for at gøre en absolut fornuftig handel er således tilstede nu og det har en del danskere fundet ud af.

Benyt ikke sælgers advokat

At købe fast ejendom i Spanien er ganske anderledes, end vi er vant til fra Danmark. Risikoen for at falde i en fælde undervejs er større i Spanien end i Danmark, og det må anbefales at bruge sagkyndig advokatbistand - og selvsagt ikke sælgerens advokat.

Undersøg markedet

Helt generelt bør du ligesom i Danmark prøve at skabe dig et overblik over prisniveauet i de forskellige områder sammenholdt med den kvalitet, man får. Tag en lang ferie og undersøg udbuddet eller lej eventuelt en ejendom i en periode, så du får mulighed for at undersøge forholdene grundigt. Du skal være klar over, at  i Spanien er der ofte meget stor forskel på udbudsprisen og den faktiske pris. Der gives med andre ord betydelige prisafslag, så du skal ikke lade dig skræmme af en måske vel høj udbudspris.

Reservationsgebyr

Når du har kig på en ejendom, vil sælgeren i de fleste tilfælde kræve et såkaldt reservationsgebyr på typisk 2-3.000 Euro for at tage ejendommen af markedet og reservere den i en periode. Hvis du betaler dette beløb og sidenhen ikke gennemfører handelen, er beløbet tabt.

Købesummen deponeres ikke

I Spanien er det sædvanligt, at køber ved sin underskrift på den private købekontrakt betaler 10% af købesummen til sælger. Beløbet deponeres ikke. Det har en afgørende betydning for dig som køber. Det betyder nemlig, at hvis noget i handlen går galt, og sælger skal betale beløbet tilbage, og hvis han eller hun ikke frivilligt gør det, er din eneste mulighed at anlægge en retssag. Det er både dyrt og langsommeligt. I praksis er beløbet som oftest derfor tabt.

Få tinglysningen i orden før du betaler

En af  årsagerne  til, at det kan går galt er, at sælger ikke har adkomst, hvilket vil sige tinglyst ejerskab, til ejendommen. Dette skyldes, at man i Spanien har haft en tradition for at handle gennem flere led uden at sørge for tinglysning, måske fordi der ud over tinglysningsafgift, er forbundet betydelige omkostninger med overdragelse af fast ejendom i Spanien.  Hvis personer i den utinglyste række af ejere er døde i mellemtiden, kan det være yderst kompliceret at få tinglyst sit skøde.

Det er derfor uhyre vigtigt, at de tinglysningsmæssige forhold er afklarede, inden du betaler købesummen. Hvis de tinglysningsmæssige forhold bevirker, at skødet ikke kan tinglyses, bliver det afvist af tinglysningsdommeren. Så får du ikke tinglyst dit ejerskab til ejendommen - heller ikke selv om du har betalt!

Købsaftale

På et tidspunkt skal du underskrive købsaftalen. Denne aftale er fuldt bindende for parterne. Den fastlægger de nærmere vilkår for handelen, men slet ikke så detaljeret, som i en købsaftale i Danmark. I købsaftalen fastlægges købesummen, hvordan denne betales, frist for udfærdigelse af skøde, etc. Imidlertid er de fleste spanske købsaftaler utrolig kortfattede og udelader en række relevante forhold, der har eller kan få betydning for parterne.

Inden du underskriver aftalen, bør du derfor lade din advokat gennemgå handelen og eventuelt forhandle vilkårene på plads med sælger og sælgers mægler. Det er din advokats opgave at kontrollere forholdene omkring ejendommen og købsaftalen, så du ikke kommer ud i problemer, der i yderste konsekvens kan koste betragtelige summer og medføre skuffede forventninger.

Advokaten sikrer dig

Advokaten kontrollerer eksempelvis det spanske ejendomsregister (tingbogen), om alle skatter og afgifter er betalt op til overtagelsesdagen og mange andre forhold af betydning for dig. Han eller hun sikrer desuden at købesummen først betales til sælgeren, når du er sikker på at få dit skøde tinglyst og dermed din ejendomsret. Specielt det sidste kan være en svær opgave, fordi spanierne som sagt ikke i samme grad som danskerne er vant til at sørge for tinglysning af deres skøder.
 

Forfatter:

Advokat
Peter Thykier

redigeret

2. maj 2012